本报讯（记者 王天淇 通讯员 樊思迪）刘女士购买了一套学区房，随后发现入学指标已被占用，她将卖家诉至法院，要求对方承担违约责任。市三中院近日宣判，判决卖家退还定金并支付违约金。

刘女士花488.1万元购买了王先生、张女士所有的一套学区房。双方签订的合同中约定，王先生、张女士需在2018年3月1日前将房屋内学区名额空出。如果出卖人逾期迁出户口，致使买受人无法实现购买学区房之目的，则构成根本违约，买受人有权解除合同。刘女士按约定支付定金33.1万元后，发现王先生夫妇已经使用了该房的入学名额，遂将其诉至法院，要求返还33.1万元定金并支付33.1万元违约金。

法院审理后认为，涉案房屋系学区房，王先生、张女士在明知教委出台了入学相关规定后，仍在涉诉房屋内为自己的子女办理了入学登记手续，导致刘女士的子女入学目的无法实现，其行为构成违约。刘女士有权依据合同享有单方解除权，卖家应返还买家已支付的定金，并支付相应的违约金。最终判决王先生夫妇返还33.1万元定金并支付33.1万元违约金。

法官提示，“学区房”作为较为特殊的房屋，购买目的较为明显。故此，如果出卖人未及时迁出户口并使用了入学指标，将导致买受人子女无法正常使用入学指标，出卖人有可能为此承担大额的违约赔偿。法官建议买受人在签订合同之前，向教育部门了解核实交易房屋的学籍使用情况及入学指标的相关政策，可依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买受人使用，也可保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。